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1. 物业经理如何均衡甲乙双方利益？

1、物业经理如何均衡甲乙双方利益？

解决这一问题要坚持两个原则，即维护业主合***权益原则与物业公司合***合理盈利原则。鉴于这两个原则，从以下几个维度寻求解决问题的方***和路径。完善制度、细化合同条款

事先明确约定物业服务工作中各方的职责和权利，包括明确物业服务费的开支范围、金额和收费标准等。业主、业委会和物业公司应当从实际工作要求出发，尽可能地在合同和招投标文件中详尽描述物业服务工作的内容、监督考核的办***和具体奖惩规定。将工作中可能出现的问题在合同条款中明确说明，避免履约过程中出现推诿现象。所有的要求及权利义务都以书面形式在招投标文件和物业服务合同中得到体现，尽量减少合同订立时的不确定因素和不确定支出。

引进专业的**第三方

对于履约过程中出现的无***预见的分歧，引进专业的**第三方的作用就愈发重要。作为顾问或经纪人，**第三方能弥补业委会专业性不足的缺陷，有效增加业委会与物业公司之间的信任度。目前上海市住宅小区的招投标工作由**第三方公司***理，但参与度仍不够。**第三方不但要牵头主持招投标过程，还要肩负起监督整改工作的责任。其职责类似建设项目施工过程中的监理，要形成对物业公司从招投标开始到履约完毕全过程的监控。**第三方对全体业主负责。聘请**第三方的费用计入物业服务费的成本,有条件的地区可由地方政 府财政承担，以增*****第三方的**性和权威性。上海市目前已经实行由监管银行聘请会计师事务所对住宅小区维修资金支出的真实性和准确性进行审计，部分行政区开始试行由政 府部门拨款聘请记账公司复核住宅小区公共收益账目。这些办***可有效、监督物业公司和业委会的工作，使得各项支出流程得到有效规范，保护了全体业主的权益，同时使物业公司的工作得到业主的信任。提供优质的服务

要进一步取得业主的信赖，物业公司需要提供优质的服务。物业服务的起点应当从小区设计、施工环节开始。长期以来，住宅项目都在建造基本完工时物业公司才进场工作。此时施工已经接近尾声，一些阻碍或不利于物业服务的设计方案已经成为现实。例如，在人工水景岸边种植落叶植物，秋天落叶大量掉入水体造成水质恶化，清理时费时费力费钱。类似问题在建成后重新改造缺少费用开支渠***，若不改造，未来会增加物业维护开支。解决这类问题的根本方***是物业公司提前介入住宅小区的设计、施工，对后期可能影响物业服务的因素提出修改意见和建议，提前消除不利因素，同时尽可能将可能造成物业维保费用支出增加的因素消除在设计和施工阶段。

加***成本控制

物业公司要持续改进管理措施，不断提高管理水平，加***成本控制。对于普通住宅的物业服务项目，由相关部门和行业协会牵头，提倡物业公司下调普通住宅项目服务的目标利润率。以行业规范的形式将住宅小区的目标利润率控制在合理范围。对于承接普通住宅服务并将项目目标利润率控制在合理范围的物业公司，政 府可以给予支持和补偿，或者规定物业公司承接的业务总量中必须包含一定比例的普通住宅项目，鼓励物业公司通过开展增收节支获得合理利润。

日常物业服务的增收节支内容

在日常物业服务的增收节支上，物业公司可从以下几个方面持续改进：

(1)实施区域化管理，有效摊薄项目固定人工成本。住宅物业成本中人工费所占比重最大，所以降低项目人工成本是减少项目总成本的关键。由于小区面积不一，在地理位置上可能较分散，而各类专业的岗位配置必不可少，某些不相容职务不能兼任。针对以上问题，解决的办***是实行区域化管理。物业公司有意识、有目的地承接地理位置靠近的住宅小区业务，将原来的服务点扩大成服务面，几个住宅小区的项目经理、财务等岗位人员可以共享。这样可以有效提高小面积住宅项目关键岗位的劳动生产率，节约人工成本。

(2)能耗费用是住宅物业成本构成中比重较大的项目，节约水电能耗是控制物业项目成本的重要内容。在日常工作中要发挥各级人员的积极性，号召各级员工随手关水阀、随手关灯；利用各种“小发明、小创造”对原有设施设备进行节能改造。对用电重点区域进行分析，提出改进措施并加以实施。例如地下停**的照明，在保证照明度的前提下适当减少照明灯具的使用，或者引进专业公司对灯具进行节能改良，以节约的能耗费用为基数支付改良服务费。通过各种手段减少水电能源的消耗，从而降低能耗费用。

(3)物料费用也是物业项目成本的主要构成部分，要审慎评估、选择科学的***购模式。几年前一些物业公司曾非常推崇即时制(JIT)***购，提出要仿效丰田公司，做到零库存、减少存货资金占用。但物业公司因为项目较分散、单个项目的物耗***购量都较小，且物资消耗较频繁，规模不大的住宅小区***用即时制***购方式后，运输成本、送货成本反而比传统***购模式高。因此，住宅项目要通过对***购成本、物料存货资金占用成本等仔细测算后评估选择适合的***购模式。不能一味地套用模式，以免不恰当地增大成本开支。

(4)积极推广信息化、机械化作业，推广AI技术的应用，将有效提高物业服务劳动生产率。当今科技高速发展，很多智能化机器已开始推广运用。比如监控摄像头、电动扫地机等设备的普及极大地提高了工作效率；智能清扫机、智能擦窗机等机器人也已开始投入实验。这些设备都将帮助物业公司减少人员配置，提高劳动生产率。物业公司应尽可能配置机器取***人工操作，这将有效减少成本开支，提高服务质量。

(5)除了控制成本开支，合理利用小区**增加收益也是物业项目部重要的工作内容。住宅小区有些公共**可以利用，比如楼顶、电梯内等部位设置广告牌收取广告发布收入；地面公共区域的停车费收入；业主委托的房屋租赁、买卖中介收入。这类收入种类较多，通常不需要另外增加人员即可开展业务，能有效提高住宅小区的增加值。但开展此类业务使用的是住宅小区的公共**，所以必须获得业主大会或业委会授权，取得的收入扣除必需的成本开支后可用于补贴物业服务开支。如果没有特别约定，按照上海市现有文件规定，应当每季度公布收支盈余情况并缴入小区维修资金专用账户。

(6)信任是商业活动的基础，物业公司应当在物业活动的各个阶段取信于广大业主。在物业服务财务工作中，应当按照合同约定及时地公布物业服务收支账目、聘请会计师事务所实施审计程序并出具报告，按时接受监管部门的各类财务检查，及时划转规定的资金转入指定的专项账户。这样，在物业费收支不平衡时才能取得广大业主的信任，及时、顺利地按照规定完成物业收费标准的调整流程，从而保证小区服务质量不受影响，有助于物业公司获取合理的利润。

答:您好，在我看来:物业经理应该公平公正的均衡甲乙双方利益，做为物业经理首先必须要有为业主服务的精神，需要精通物业管理的各种问题，站在为业主服务的角度才能当好物业经理，如果业主有问题有矛盾应该招集双方当事人进行当面调解，讲***理。

明确双方定位。利益共享

关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上，《物业管理条例)中已确认了两者是两个**平等的民事主体：在经济层面上．是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系；但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主***取了拒绝的态度。给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。

在物业管理活动中．物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异，但目标是一致的。人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念。双方的思维都单方面地局限于一般的商品交换。遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。

建立互信机制。共存共建

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”．互相信任，真诚合作。才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是物业管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主，都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题、解决问题。在处理双方关系时。应本着“求同存异”的精神。***取包容，互让，***好的态度。

促成交流沟通。完善***制

沟通是把思想、情感、知识、信息等在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情、拉近距离的有效手段。因此。不管是物业管理企业还是业主。都应重视和加***彼此问的沟通，这样才能关系融洽、和睦共处。

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